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El agente Urbanizador

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¿Agente urbanizador especulador?

José Luis Ramos - Abogado Comisión jurídica de Ecologistes en Acció del País Valencià joselramos@wanadoo.es
Si llegaran a ejecutarse todos los Programas de Actuación Integrada (PAI) que se tramitan en las poblaciones del litoral valenciano el crecimiento demográfico podría duplicarse globalmente en menos de una década y algunas ciudades se triplicarían. Sectores críticos con ése crecimiento desmesurado responsabilizan a los urbanizadores que actúan olvidando que «lo propio del urbanismo es procurar el uso del suelo de acuerdo con el bien estar común». Sin embargo hoy la gestión urbanística no tiene otro propósito que alcanzar cuotas de beneficios jamas soñadas. Se acusa a los urbanizadores de haberse convertido en agentes depredadores de suelo, incluso suelo merecedor de especial protección. No importa que se trate de terrenos inundables, ni que se carezcan de recursos tan imprescindibles como el agua potable. Tampoco importa construir con densidades mayores que en la peor época del desarrollismo de los 60, ni colmatar la urbanización de todo el litoral, pues, su conveniencia particular justifica aquello tan valenciano que dice el qui vinga darrere que arree.

Por otro lado, mientras se realiza una crítica fundamentada de la mala gestión que se hace del suelo, llama la atención que no se estén aportando datos respecto la gestión que se hace del presupuesto de unos proyectos financiados por los afectados. Los propietarios que soportan costes y cargas de la urbanización son a quienes más les cabrea el asunto. Hasta la prensa británica y alemana se han hecho eco del malestar de sus nacionales afectados, quienes califican de robo y expolio de su propiedad. Incluso, se habla de iniciar campañas para que sus paisanos no compren propiedades en la costa valenciana mientras no se cambie la ley que ampara dichas actuaciones.

Así las cosas, trataré de señalar algunas de las causas que originan, a mi entender, rabia y desesperación entre muchos de los propietarios de terrenos que hoy se urbanizan, cuando históricamente la urbanización de terrenos se vivía por sus propietarios como si les hubiera tocado la lotería.

1. Falta de Consulta. Las normas urbanísticas establecen el deber de consultar a los afectados en la fase de redacción técnica de planes como instrumentos de gestión. Los urbanizadores se limitan a remitir aviso de someter a exposición publica del programa al domicilio fiscal a los afectados cuando ya lo tienen todo decidido.

2. No se desglosan los costes. La aprobación y adjudicación del PAI se hace con un presupuesto global en el cual no aparecen desglosados los costes de la urbanización. Ya que el desglose se presenta junto el proyecto de urbanización que es cronológicamente unos meses después de haberse aprobado el PAI. Es como si les obligaran a comprar un coche sin conocer los detalles de la marca modelo etc.

3. Se valoran los terrenos por debajo del su valor. A los terrenos se les suele otorgar el valor inicial como suelo rústico incrementado en un 200% o 300% (entre 20 y 40 el m2 de parcela) cuando el valor de los mismos debería estar determinado por el valor de mercado de la parcela resultante edificable. Por lo que en función de la edificabilidad variara. Pero en ningún caso el m2 construible en la costa es inferior a 180 m2 que habrá que multiplicar por la edificabilidad global, dependiendo ésta de las alturas permitidas.

4. Presupuesto excesivo. Ello se consigue porque se presenta sin desglosar, nadie les corrige las mediciones y, si son cuestionados utilizan como referencia el registro de las urbanizaciones publicas realizadas en los últimos años. Dichas referencias no son representativas porque, si bien es cierto que en la actividad de la construcción se presupuesta con un 20% del valor real de la obra en la actividad urbanística, el presupuesto se realiza con un incremento de 200% al 300%.

5. Alta cuota de urbanización. El presupuesto global se repercute sobre las propiedades. Para el propietario da igual que se divida por parcela neta como por techo edificable, al final paga lo mismo. Pero dado lo excesivo de los presupuestos la cuota de urbanización, en alguna ocasiones, se llega a equilibrar con el valor dado a los terrenos.

6. Coeficiente de cesión de cambio terrenos por parcela edificable. Por norma general, siempre que el valor de mercado de las parcelas resultantes sea alto, el urbanizador establece el pago de las cuotas de urbanización con terrenos, siendo la cesión de cambio entre el 50% y 60% la parcela edificable para el urbanizador. Pongamos un ejemplo, una parcela de 2000 m2, un 40% de los terrenos se cederán para dotaciones publicas, de los 1200 restantes entre 600 o 800 serán para el urbanizador quedándose el dueño con 400 m2, de los que tendrá que ceder el 10% de la edificabilidad al ayuntamiento. Si se partiera del valor real de los terrenos y de un presupuesto sin hinchar la cuota de cesión de cambio podría ser el doble de favorable para el propietario.

7. Establecimiento de parcela mínima. Cuando los terrenos tienen una alta edificabilidad y gran demanda en el mercado, el urbanizador suele establecer una parcela mínima superior a la media que resulta después de la parcelación, de manera que quien no tenga al final la parcela mínima establecida se le excluye pagándole el valor reconocido a los terrenos deduciendo la cuota de urbanización. El resultado suele ser que con poco dinero el urbanizador se va apropiando de la mayoría de los terrenos.

8. Otras medidas abusivas. El urbanizador suele realizar una asignación de las futuras parcelas, en la que los chaflanes y mejores vistas corresponden a propiedades suyas. Si se verifican las medidas tomadas para determinar el presupuesto se suelen encontrar desviaciones en favor del promotor, y un desvío de un 5% en un presupuesto de 10 o 20.000 millones de ptas., como los hay, la diferencia es sustanciosa. Por supuesto, en sólo que se rebaje un 20% de las cantidades y calidades establecidas en el proyecto de urbanización y con las cifras que estos alcanzan, el beneficio que se obtiene al final es muy superior a lo que se confiesa. Ello no resulta difícil, si tenemos en cuenta que el técnico encargado de que las obras que se ejecutan lo elige el urbanizador y no los propietarios, como debería ser, dado que son quienes financia la urbanización y deberán soportar los defectos de su construcción. No cabe pensar que un técnico denuncie las artimañas de quien le contrata y tiene la facultad de decirle que ha terminado su trabajo.

9. Establecer cargas improcedentes. Para dar mayor status y revalorizar los terrenos que se suelen urbanizar con la intención de quedárselos, a los urbanizadores, se les está ocurriendo incluir la construcción de un campo de golf como parte de la urbanización. Dicha idea se convierte en descarada y atrevida en aquellos casos en que los terrenos ocupados por el campo de golf se presentan como una carga urbanística que deben aportar gratuitamente los propietarios de terrenos afectados y sin embargo finalizada la urbanización se quedan como propiedad exclusiva del urbanizador. No existe ningún amparo legal que justifique la aportación de terrenos gratis para un campo de golf por los propietarios afectados. De llevarse a cabo algunos de los casos previstos (Burriana, Benicarló y Altea en parte) se podría pensar que estamos ante una versión moderna de José María el Tempranillo, en la que el respaldo administrativo hace innecesario el uso del trabuco para apropiarse de lo ajeno.

10. Cargar mejoras mediante un Convenio Urbanístico del que no participan los afectados. Sin consulta alguna con los afectados se suele firman un Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento y el Urbanizador, en el que se pactan las cargas de la urbanización que deben soportar los afectados y luego se suele establece alguna mejora (sin obligación legal) a favor del Ayuntamiento. Pero dicha mejora también la deben sufragar los propietarios de los terrenos. El caso más descarado que conozco, es el del PAI del Río Algar de Altea donde se establece que los propietarios además de soportar unos costes abusivos de la urbanización entregaran al ayuntamiento 1000 millones de ptas. (Quien no se crea el dato puedo pasarle el Convenio.) Cabe imaginar las contrapartidas que debe haber sacado el urbanizador para aceptar que él obligará a los propietarios a regalar al Ayuntamiento la citada cantidad.

11. Someter a reparcelación edificaciones consolidadas y de suelo urbano. Ocurre que en el litoral en los últimos años son muchos los que se han dedicado a construirse su vivienda residencial sin que se tratara de suelo urbano con los servicios que les son propios. En esas edificaciones en algunos casos se han ido dotando de servicios urbanos por distintos medios. Pero lo cierto es que no se trata de urbanizaciones acabadas según las previsiones del Plan General y ello está dando lugar a que se estén presentando PAI en ámbitos territoriales sobre los que existen muchas viviendas consolidadas. Y a todas las parcelas afectadas por un PAI se le somete a la reparcelación forzosa de manera que además de soportar los costes de una urbanización que puede suponer una mejora de su entorno, se les obliga a ceder la cuota de terrenos correspondiente a las dotaciones publicas (viales, zonas verdes, etc.) ello supone que deben desprenderse de un 40% de la parcela de que dispone, o comprar terrenos equivalentes para cederlo. Sin embargo la doctrina del Tribunal Superior de Justicia de la CV que es el competente para resolver estos conflictos viene señalando que las edificaciones consolidadas no deben ser sometidos a una reparcelación. Siembre que las mismas se construyeran con la correspondiente licencia o si careciendo de ella hubiera prescrito la infracción cometida en su día. La teoría es que si la administración en su día cometió el error de consentir edificaciones sin que estas cedieran la parte correspondiente para dotaciones públicas no puede cometer un segundo error exigiendo la cesión de parte de edificaciones consolidadas y patrimonializadas por sus propietarios de acuerdo con la ley.

12. Conclusión. Los Ayuntamientos y la Generalitat son los que aprueban los citados PAI y los que deben velar por los derechos de los administrados. Quizás, averiguando de donde sale tanto dinero para tanta campaña electoral se podrían conocer las razones por las cuales se comportan como ciegos y sordos ante los abusos señalados.

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